Wohnung verkaufen ohne Makler: Schritt für Schritt

Was beim Wohnungsverkauf anders ist

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Unterschieden wird zwischen Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus). Welche Teile wem gehören, regelt die Teilungserklärung – sie ist für Käufer Pflichtlektüre.

Den Wohnungswert bestimmen

Bei Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren üblich: Der Marktwert ergibt sich aus realen Verkäufen ähnlicher Objekte in Lage und Zustand. Der Quadratmeterpreis hilft beim ersten Vergleich, ersetzt aber keine individuelle Einschätzung. Wie der Startpreis Dauer und Erlös beeinflusst, zeigt unsere Preisstrategie.

WEG-Unterlagen, die Käufer sehen wollen

Neben den üblichen Unterlagen kommen bei der Wohnung WEG-spezifische Dokumente hinzu:

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Hausgeld und die letzten Hausgeldabrechnungen
• Stand der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Energieausweis nach GEG

Gut gefüllte Rücklagen und saubere Protokolle schaffen Vertrauen und beschleunigen den Verkauf.

Vermietet oder leer verkaufen?

Eine leerstehende Wohnung verkauft sich oft leichter, weil Käufer selbst einziehen können (Leerstand). Ist die Wohnung vermietet, gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer übernimmt den laufenden Mietvertrag. Für Kapitalanleger kann genau das attraktiv sein. Legen Sie aktuelle Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen offen.

Exposé und Vermarktung

Ein klares Exposé mit hellen Fotos, Grundriss und allen Kennzahlen ist die Basis. Inserieren Sie auf ImmoScout24 (für Privatverkäufer ab ca. 109 €/Monat), Immowelt und dem kostenlosen Kleinanzeigen, um die Reichweite zu erhöhen.

Notartermin und Steuern

Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet; eine bestehende Grundschuld wird abgelöst. Prüfen Sie die Spekulationssteuer, vor allem bei vermieteten Wohnungen innerhalb der Zehnjahresfrist.

Typische Fehler beim Wohnungsverkauf

• Teilungserklärung und Protokolle nicht bereitstellen
• Hausgeld und Rücklagen verschweigen
• Vermietungssituation unklar darstellen
• Dunkle, unscharfe Fotos
• Spekulationssteuer bei Kapitalanlagen übersehen